С деятельностью ПИФ недвижимости связаны некоторые специфические риски.
Для строительных фондов — это типичные риски девелоперов, к примеру, рост стоимости строительных материалов или ситуация, когда строительство здания не закончено вовремя или приостановлено на неопределенный срок.
Для инвесторов рентных ПИФ риск меньше, но по сравнению с ПИФ облигаций рисковать все равно приходится сильнее. Например, возможна ситуация, когда сдать помещения в аренду по запланированной цене не удастся.
Но при разумном планировании такая ситуация возникает редко, и, как показывает практика, цены на недвижимость, а вместе с ней и стоимость аренды в нашей стране, растут с каждым годом. Для того чтобы снизить риски, управляющие компании обычно инвестируют средства одновременно в несколько проектов.
Проблемы инвестора ПИФ недвижимости
Главными проблемами для инвестора может стать следующее:
— не удастся купить пай закрытого фонда недвижимости на стадии его формирования (если нет в наличии большой суммы), если он не выведен на биржу;
— не получится вернуть вложенные в ПИФ средства тогда, когда это будет необходимо. Максимум, что он сможет сделать — это найти человека, готового выкупить его долю;
— Закрытый Паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) предполагает инвестиции на долгий срок, хотя и тут есть свои особенности: в одном случае это могут быть 3 года, а в другом — 10 лет.
Стратегии таких фондов
Девелоперский (строительный) фонд
Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект – средства пайщиков на строительство (жилых или коммерческих проектов), а полученный доход – это деньги от реализации построенного объекта.
Рентный фонд
Фонд, владеющий одним или несколькими объектами недвижимости и сдающий их в аренду. Самые предпочтительные инвесторы для таких фондов – владельцы крупных объектов недвижимости. Ведь основная цель рентного фонда – более эффективное управление объектами недвижимости. Иногда подобные фонды специально создаются для целей собственников коммерческой недвижимости.
Земельный фонд
По схеме действия сход с девелоперским – на общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: подготовка, дробление и оптимизация под определённые проекты с последующей продажей. Доход таких фондов складывается из разницы между ценой продажи подготовленных земельных участков и стоимостью первоначальных целых участков.
С точки зрения опытного инвестора, ЗПИФН имеют преимущества:
— возможность получать прибыль с вложений без сокращения паев,
— возможность их вторичного обращения.
Учитывая специфику фондов недвижимости, можно констатировать факт, что в большинстве из них возникновение новых пайщиков возможно только с согласия учредителей. При этом инвесторы, которые приобрели долю в ПИФ недвижимости, могут контролировать действия УК, влияя на ее ключевые решения.
Новые возможности ЗПИФН также связаны с широкой инвестиционной декларацией и меньшими законодательными ограничениями по структуре активов, по сравнению с открытыми фондами акций и облигаций.
Подводя итоги, нужно сделать конкретные выводы. Являются ли ПИФ недвижимости перспективным направлением коллективного инвестирования? Несомненно. Это можно связать хотя бы с постоянным ростом цен на недвижимость в нашей стране.
Преимущества ЗПИФН уже оценило множество пайщиков: рост популярности фондов данного типа можно отчетливо проследить в последние два-три года. Остается добавить только то, что стоимость одного пая все еще остается достаточно высокой по сравнению с паями ПИФ акций и облигаций, но уже сейчас можно войти в фонд, имея от 10 до 50 тысяч рублей, что делает ПИФ недвижимости более доступными для среднего инвестора.
