1. Стратегия покупки квартиры или дома за границей
Предполагает сохранение вложений – покупка объекта на стабильных рынках, где недвижимость, возможно, не слишком наберет в цене, но и не обесценится.
Для сохранения денег имеет смысл выбирать старые проверенные историей рынки с устойчивой экономикой: Швейцарию, Австрию. Необходимо смотреть на ограничения в покупках недвижимости иностранцами. Главный минус стабильных рынков – высокий порог входа.
Рассматривая более доступные варианты, стоит обратить внимание на главные составляющие: популярность данного места у туристов и факторы ее обеспечивающие. Это, во-первых, транспортная доступность (количество авиакомпаний, которые летают сюда), уровень развития туристической инфраструктуры. Важно помнить, что не всегда наиболее выгодными объектами являются те, которые активно предлагаются на рынке.
2. Стратегия покупки недвижимости на падающих рынках и продажа после возобновления роста
Кризис действительно предоставляет такую возможность. Но, как обычно, это сопряжено с довольно существенными рисками.
Один их них заключается в том, что сложно определить, достиг ли рынок дна или еще нет. Правильнее всего совершать покупку на приближении ко дну, в тот момент, когда значительное падение цен уже произошло. Если продавцы еще идут на уступки, значит нижний пик еще не прошел. Как только диктовать условия начнут уже продавцы, значит дно пройдено. И это касается не только его нижней точки, но и прилегающих к ней отрезков, на которых выгодно покупать недвижимость. Однако покупка любой подешевевшей недвижимости на одном из этих рынков еще не сулит прибыли.
Другой существенный риск инвестора – приобретение неликвидного объекта. Высокий рост не всегда совпадает с высокой ликвидностью. Даже если недвижимость подорожает на 30%, это не значит, что продать ее и зафиксировать прибыль станет легко. То есть при инвестиционном выборе прежде всего следует оценивать ликвидность объекта, а не его дешевизну.
Как получить доход?
Чтобы получить доход от зарубежной недвижимости, не обязательно дожидаться, пока ее стоимость вырастет на десятки процентов. Пока кризис притормаживает цены, можно сдавать квартиру или дом в аренду. Доходность от этого скромная, но стабильная. Разные объекты будут приносить и совершенно разные деньги. К сожалению, даже у экспертов нет универсального описания жилья, которое можно сдать наиболее выгодно. Точнее, на каждом курорте и в каждом городе оно будет своим – в зависимости от категории арендаторов, туристического потока, продолжительности сезона и т.п.
Если непредсказуемость доходов не устраивает инвестора, он может воспользоваться схемой гарантированной ренты. При покупке новостройки западные девелоперы и управляющие компании нередко предлагают гарантированную ренту: они сдают вашу квартиру в аренду и вне зависимости от полученного дохода ежемесячно выплачивают вам оговоренную сумму (допустим, 7% стоимости дома или квартиры в год). Схема гарантированной ренты действует в течение определенного количества лет после окончания строительства. Эта схема иногда применяется как своего рода альтернатива долговременной рассрочке. Например, покупатель вносит за объект 20-30% ее стоимости. В течение следующих 5-10 лет он пользуется своими апартаментами несколько недель в году, а остальное время они сдаются, и арендные платежи идут в счет их оплаты. То есть объект выкупает сам себя. По истечении срока гарантированной ренты инвестор по желанию моет продлить договор с управляющей компанией или забрать квартиру полностью в свое пользование.